Umnutzung von Gebäuden

Steigende Baukosten, knappe Ressourcen, ambitionierte Klimaziele und ein zunehmender Flächenmangel in urbanen Räumen zwingen Planer, Investoren und Kommunen zum Umdenken. Vor diesem Hintergrund gewinnt die Umnutzung von Bestandsgebäuden – häufig auch als „Conversion“ oder „Transformation“ bezeichnet – auch in Deutschland zunehmend an Bedeutung. Damit verbunden sind auch meist erhöhte und spezifische Arbeitsschutzanforderungen, da der Bestand Unbekanntes, Altlasten und laufende Nutzungen mit sich bringt.
 

Gebäude sind für einen erheblichen Teil der CO₂-Emissionen verantwortlich – sowohl im Betrieb als auch durch sogenannte „graue Energie“, die in Baustoffen und Konstruktion steckt. Jede erhaltene Tragstruktur, jede weitergenutzte Fassade spart Ressourcen, Energie und Emissionen und unterstützt dabei, dass Klimaziele erreicht werden. Zugleich verändert sich der Bedarf an Flächen grundlegend: Der stationäre Einzelhandel schrumpft, Büroflächen stehen seit der Covid-19-Pandemie und dem verstärkten Homeoffice-Trend vielerorts leer, während Wohnraum – insbesondere in Ballungszentren – weiterhin knapp ist. Die Transformation leerstehender Kaufhäuser, Büroimmobilien, Verwaltungsgebäude, Industriebauten oder Kirchen in Wohn-, Bildungs- oder Mixed-Use-Konzepte bietet die Chance, bestehende Stadtstrukturen zu revitalisieren, ohne neue Flächen zu versiegeln – und gleichzeitig Lösungen für die angespannte Lage auf dem Wohnungsmarkt in vielen deutschen Städten zu finden.
 

Chancen und Risiken 

Neben ökologischen Vorteilen eröffnet die Umnutzung auch wirtschaftliche Perspektiven. In vielen Fällen können Projektlaufzeiten verkürzt werden, da bestehende Baukörper und Erschließungen genutzt werden. Darüber hinaus ermöglicht die Umnutzung den Erhalt baukultureller Identität. Historische Industriehallen, Verwaltungsgebäude oder ehemalige Kaufhäuser und Bahnhofsareale erhalten durch neue Funktionen eine zweite Lebensphase. Solche Projekte stärken das städtebauliche Gefüge, schaffen Identifikationsorte und erhöhen die Attraktivität ganzer Quartiere. 

Bestandsgebäude bergen allerdings auch häufig Überraschungen: unzureichende Tragreserven, Schadstoffe, fehlender Brandschutz oder energetische Defizite können den Planungs- und Kostenrahmen erheblich beeinflussen. Eine fundierte Bestandsanalyse ist daher unerlässlich.

Auch baurechtliche Aspekte stellen eine Herausforderung dar. Nutzungsänderungen erfordern in der Regel neue Genehmigungen, Anpassungen an aktuelle Normen oder Nachweise zur Barrierefreiheit, an Schallschutz, Raumklima, Sanitärtechnik (z. B. Umwandlung von WC-Anlagen) und zur Energieeffizienz. Vor allem die Anpassung an aktuelle Sicherheitsstandards beim Brandschutz und an die Statik können technisch komplex und sehr aufwendig sein.
 

Wirtschaftlich sind Umnutzungsprojekte oft mit unkalkulierbaren Risiken verbunden. Anders als beim Neubau lassen sich Kosten im Bestand nicht immer präzise prognostizieren. Zudem fallen Skalierungsvorteile weg. Während im Neubau bzw. auch teilweise bei der energetischen Sanierung durch vorgefertigte Elemente serielles Arbeiten möglich ist und so Kosten- und Zeitersparnisse ermöglicht, sind Gebäude mit Umnutzungsauftrag in der Regel individuell und bedürfen auch exklusiver, individualisierter Lösungen. Zudem ist auch die Finanzierung oft schwierig: Banken bewerten Umnutzungsprojekte teils kritisch, da die künftige Wertentwicklung schwerer einzuschätzen ist als bei Neubauten.
 

Sicher umbauen – Anforderungen an Arbeitsschutz 

Bei Umnutzungsprojekten bestehen in der Regel erhöhte und spezifische Arbeitsschutzanforderungen, da der Bestand Unbekanntes, Altlasten und laufende Nutzungen mit sich bringt – die Arbeitsbedingungen sind weniger vorhersehbar und schwerer kontrollierbar. So zeigen die Unfallstatistiken der DGUV und der BG BAU höhere Unfallraten bei Bestandsbauten/Umbauten, insbesondere bei Abbrucharbeiten, Rückbau und Kernsanierungen, als beim Neubau. Häufige Unfallarten sind Abstürze von Personen, Einklemmen, Stolpern, Rutschen, Stürzen und Verletzungen durch herabfallende Bauteile.
 

Unbekannte Risiken hinsichtlich Statik und Leitungen 

Bei Umnutzungen ist die Bausubstanz oft nur unvollständig dokumentiert: Leitungen (Strom, Gas, Fernwärme, Sprinkler) verlaufen anders als erwartet und die tatsächliche Tragfähigkeit einzelner Bauteile kann von den ursprünglichen Annahmen abweichen. Zudem arbeitet man in bestehenden, teilweise geschwächten Strukturen. Wenn Wände entfernt, Decken durchbrochen oder neue Installationsschächte geschaffen werden, greift man in ein vorhandenes System ein. Falsche Einschätzungen können zu Instabilitäten oder sogar Einstürzen führen. Provisorische Abstützungen und Übergangslösungen erhöhen zusätzlich die Komplexität und das Unfallrisiko. 

Aufgrund dieser Unwägbarkeiten sind vor Beginn der Arbeiten umfassende Bestandsanalysen, Bauwerksuntersuchungen und Gefährdungsbeurteilungen erforderlich.

Altlasten: Gefahrstoffe im Bestand 

Ein zentrales Thema bei Umnutzungen sind Schadstoffe in Bestandsgebäuden, insbesondere bei Gebäuden aus den 1950er- bis 1990er-Jahren. Typische Gefahrstoffe im Bestand sind: Asbest (Dämmungen, Bodenbeläge, Putze), PCB (Fugenmassen, Beschichtungen), PAK (Teerprodukte), künstliche Mineralfasern (KMF), Schimmelbelastungen und bleihaltige Anstriche. 

Werden Bauteile geöffnet oder zurückgebaut, können diese Stoffe freigesetzt werden. Dann greifen u. a. die Vorgaben der Gefahrstoffverordnung, und es müssen besondere Schutzmaßnahmen getroffen werden – u. a. der Einsatz sach- und fachkundiger Personen, Anzeige bestimmter Arbeiten bei der Behörde, Abschottung belasteter Bereiche, geeignete Persönliche Schutzausrüstung (PSA) und Dokumentationspflichten.

Das Risiko besteht auch darin, dass Schadstoffbelastungen oft erst während des Bauprozesses bekannt werden und Beschäftigte bis dahin möglicherweise bereits exponiert waren. 

Wichtig sind deshalb die Voruntersuchungen durch Schadstoffgutachten. Fehlende oder verspätete Erkundungen führen regelmäßig zu Bauverzögerungen und erheblichen Haftungsrisiken.

Gefährdungen durch Arbeiten bei laufendem Betrieb 

Oft finden Umbauten zudem unter beengten Verhältnissen oder sogar bei teilweiser Weiternutzung des Gebäudes statt. Eingeschränkte Fluchtwege, parallele Arbeiten verschiedener Gewerke und erschwerte Materiallogistik erhöhen die Gefahr von Kollisionen, Abstürzen oder organisatorischen Fehlern. Viele Umnutzungen erfolgen in teilweise weitergenutzten Gebäuden (z. B. Büro, Krankenhaus, Schule, Wohnanlage). Dadurch entstehen zusätzliche Risiken: Schutz unbeteiligter Dritter, Staub- und Lärmemissionen, Flucht- und Rettungswegbeeinträchtigungen, Brandschutz während Bauphasen sowie Trennung von Baustellen- und Publikumsverkehr. 

Hier sind klare Baustellenlogistik- und Sicherheitskonzepte erforderlich, inklusive separater Baustellenzugänge, zeitlich versetzter Arbeiten und temporärer Brandschutzmaßnahmen.

Verantwortlichkeiten 

Um Umnutzungsprojekte nicht nur erfolgreich, sondern sicher für Beschäftigte und andere Beteiligte zu gestalten, müssen von Anfang an die Verantwortlichkeiten für alle Tätigkeiten geklärt sein.

Beispiele für die Umnutzung

In Deutschland gab es in der jüngeren Vergangenheit einige bemerkenswerte Umbauten von Gewerbe- und Sakralbauten. 

Vom Silo, Bunker und Gefängnis zum Hotel 

In Bremen wurde beispielsweise ein Kellogg’s Getreidesilo zum Hotel umgebaut. In den Zimmern und im Empfangsbereich ist die ursprüngliche Nutzung noch erkennbar. 

In Hamburg wurde aus dem Bunker auf St. Pauli der „Grüne Bunker“. Dieser spektakuläre Bau wartet mit einem modernen Hotel („Reverb by Hard Rock“), einem öffentlich zugänglichen „Bergpfad“, einem nachhaltig angelegten Dachgarten sowie einem großzügigen Veranstaltungsbereich und Gedenkstätten auf. Beliebt ist auch die Umnutzung von Gefängnissen, wie z. B. in Offenburg das „Hotel Liberty“, das in einer ehemaligen Justizvollzugsanstalt errichtet wurde.

Umnutzung von Sakralbauten 

Etwa 45.000 Kirchen gibt es laut Stiftung Baukultur bundesweit – von der Dorfkapelle bis zur großstädtischen Kathedrale. Viele von ihnen stehen leer und sind kurz vor dem Abriss. Um Kirchen, die nicht mehr als religiöse Stätten genutzt werden, zu aktivieren, gibt es ganz unterschiedliche Konzepte: Kirchen dienen z. B. als Konzerthalle, Galerie, Kultur- oder Bücherort, können aber auch ungewöhnlich genutzt werden. 

So ist die ehemalige katholische Pfarrkirche St. Peter in Mönchengladbach jetzt eine Kletterhalle. In der katholischen Pfarrkirche St. Rochus im Jülicher Heckfeld befindet sich seit 2023 ein Fahrradgeschäft. Bei beiden Projekten wurde sehr behutsam mit dem Bestand umgegangen. Viele Elemente wurden nur abgedeckt und nicht entfernt, um gegebenenfalls in die ursprüngliche Nutzung zurückgehen zu können. 

Zunehmend werden Kirchen auch als Wohnraum umgenutzt, was z. B. aktuell in der Bethanienkirche in Berlin-Weißensee geplant ist. In der Turmruine und einem angrenzenden Neubau sollen bis Ende 2026 insgesamt 17 Wohnungen entstehen. Drei Einheiten sind im denkmalgeschützten Turm vorgesehen, während der Neubauflügel die Grundfläche des im Krieg zerstörten Kirchenschiffs aufgreift.

Neue Nutzung von Kaufhäusern

Aber auch Kaufhäuser erfahren eine neue Nutzung: Das ehemalige „Centrum Warenhaus“ am Berliner Ostbahnhof wurde zum UP! Berlin, einem modernen Bürogebäude mit neuer Fassade, umgebaut. In Chemnitz wird das von Erich Mendelssohn entworfene Kaufhaus Schocken aus dem Jahre 1930 jetzt als Staatliches Museum für Archäologie genutzt.

UP! Berlin

Das 1979 eröffnete, ehemalige Centrum-Warenhaus neben dem Berliner Ostbahnhof ist ein siebengeschossiger Betonskelett-Quader. In rund vierzig Jahren hatte das Gebäude mit der markanten orange-türkisen Pixel-Fassade aus Mosaikfliesen viele Eigentümer erlebt – von Hertie über Galeria Kaufhof bis zum Signa-Konzern. Dieser lobte 2016 einen geladenen Architektenwettbewerb aus. Die Ziele: die Entwicklung eines zeitgemäßen Nutzungskonzeptes und eine bauliche Umgestaltung. Signa entschied sich für den Entwurf von Jasper Architects (Berlin). Er sah einen Start-up-Hub mit der Teilung der Geschossflächen in bis zu acht Mieteinheiten vor. Mit der Umplanung beauftragte Signa das Architektenbüro in Planungsgemeinschaft mit Gewers Pudewill (Berlin). Derzeit sind die Räume an Zalando vermietet.

smac Chemnitz

Das heute denkmalgeschützte Museumsgebäude wurde nach Plänen des berühmten Architekten Erich Mendelsohn gebaut und am 15. Mai 1930 als Kaufhaus Schocken eröffnet. Nach Stuttgart und Nürnberg war es der dritte Kaufhausbau Mendelsohns für Simon und Salman Schocken. Von Zwickau aus betrieb die Schocken KG bis zur Enteignung durch die Nationalsozialisten Ende 1938 eine der erfolgreichsten Warenhausketten Deutschlands.

Bis 1945 als Merkur Verkaufsstätte, dann als HOWA und Centrum Warenhaus und schließlich von 1990 bis 2001 als Kaufhof geführt, kann das Haus auf eine 71-jährige Kaufhausgeschichte zurück blicken.

Am 15. Mai 2014 - also genau 84 Jahre nach der Eröffnung als Kaufhaus - bekam das Gebäude eine neue Funktion: als Sitz des Staatlichen Museums für Archäologie Chemnitz, kurz smac.

Umnutzung von Bürobauten 

Mit Abstand die gefragteste Umnutzung ist der Umbau von Bürogebäuden zu Wohnfläche. Vor allem seit der Corona-Zeit haben sich die Flächen für Büroarbeitsplätze stark verringert. 

Der Big 7-Büromarktbericht Q1 2026¹ des Immobilienunternehmens Jones Lang LaSalle (JLL) weist zum Ende des ersten Quartals 2026 eine durchschnittliche Leerstandsquote von 8,3 % in den sieben deutschen Bürometropolen auf. Im Gegensatz dazu steigt der Bedarf an Wohnraum stetig. Auch wenn sich nicht alle Büroflächen zum Wohnen eignen und die meisten Flächen umfangreiche Umbaumaßnahmen erfordern, ließen sich laut einer Studie des ifo Instituts² dennoch rund 30 % der leerstehenden Flächen in technischer und baurechtlicher Hinsicht in Wohnraum umwandeln.

Altersgerechtes Wohnen im ehemaligen GESOBAU-Verwaltungsgebäude 

Von 1971 bis 2019 wurde das Gebäude am Wilhelmsruher Damm 142 als GESOBAU-Verwaltungssitz genutzt. Mit dem Umzug der GESOBAU an einen anderen Standort wurden andere Nutzungsmöglichkeiten für das Haus geprüft, die den Bedarfen im Märkischen Viertel entsprechen. Im Ergebnis sind 53 barrierefreie Ein- bis Zwei-Zimmer-Wohnungen entstanden, die insbesondere für Seniorinnen und Senioren gedacht sind. Bei den insgesamt 66 neuen Wohnungen wurde aber auch Wohnraum mit drei und vier Zimmern für andere Altersklassen mitgedacht. Im Erdgeschoss wurden fünf Gewerbeeinheiten mitgeplant. In eine der Flächen zieht künftig das GESOBAU-Kundencenter für das Märkische Viertel ein. Im Sinne der Nachhaltigkeit konnte die bestehende Stahlbetonkonstruktion des Gebäudes wiederverwendet werden, statt hier energie- und kostenintensiv neu zu bauen. Für die neuen Grundrisse wurden nach dem notwendigen Rückbau sämtliche Bauteile für Dächer, Fassaden, Fenster, Innenausbau inklusive der Haustechnik mit Installationsschächten neu aufgebaut und angepasst.

Fazit 

Die Umnutzung von Gebäuden ist der Weg hin zu einer zirkulären Denkweise, die Bestand als Ressource begreift und vor allem bei der Schaffung von bezahlbarem Wohnraum eine wichtige Rolle spielt. Umnutzungsprojekte bringen deutlich erhöhte Arbeitsschutzanforderungen mit sich. Während Neubauten planbar und strukturiert entstehen, sind Umnutzungen geprägt von Ungewissheiten im Bestand, Schadstoffrisiken, komplexer Koordination und temporär veränderten Sicherheitszuständen. Für Bauherren, Planer und ausführende Unternehmen bedeuten frühzeitige Gefährdungsbeurteilungen qualifizierte Fachplanung und konsequente Arbeitsschutzintegration – auch als wirtschaftlichen Faktor.