Neuer Standard: Bauablaufbezogene Darstellung

Die bauablaufbezogene Darstellung ist nicht nur bei Geltendmachung eigener Zahlungsansprüche zu fordern, sondern auch bei der Abwehr von Gegenansprüchen wegen Verzug!
 

Der bloße Verweis auf das Vorliegen einer verzugsauslösenden Behinderung und den Inhalt der Behinderungsanzeige rettet den Auftragnehmer nicht mehr vor Zahlungsansprüchen des Auftraggebers aus § 286 BGB. Stattdessen sind nun höhere Beweisanforderungen zu stellen, damit sich der Auftragnehmer aus dem Verzug exkulpieren kann. Eine bauablaufbezogene Darstellung ist nun also in jedem Fall zu fordern, unabhängig davon, ob es um Geltendmachung oder Abwehr von Ansprüchen geht.

Kammergericht (KG), Urteil vom 25.06.2024 – 21 U 98/23
 

Sachverhalt

Die Klägerin schloss mit der Beklagten im Jahr 2018 einen notariellen Kaufvertrag über ein bebautes Grundstück mit Bauverpflichtung i. H. v. 7.300.000 € ab. Das auf dem Grundstück befindliche sanierungsbedürftige Fabrikgebäude sollte von der Beklagten zu einem Wohnhaus mit 27 Parteien umgebaut werden und dann das Grundstück an die Klägerin übereignet werden. Vertraglich ist sowohl eine Strafe für den Fall der Nichteinhaltung des Fertigstellungstermins wirksam vereinbart als auch ein Rücktrittsrecht, sofern Kaufpreisfälligkeit noch nicht eingetreten war. Mangels abnahmereifer Bauleistungen zum Stichtag am 15.08.2022 als Voraussetzung für die Fälligkeit des Kaufpreises trat die Klägerin am 14.12.2022 vom Kaufvertrag zurück.
 

Entscheidung 

Das LG Berlin gab der Klage auf Zahlung der Vertragsstrafe zunächst nur zum Teil i. H. v. 100.000 € statt und stellte fest, dass der Rücktritt den Vertragsstrafenanspruch nicht berühre. Das KG gestand der Klägerin nach einer Klageerweiterung sogar den vollen Vertragsstrafenanspruch i. H. v. 365.000 € zu. Im Rahmen der Frage danach, ob die Beklagte überhaupt in Verzug geraten sei, wenn sie wegen pandemiebedingt verzögerter behördlicher Arbeit behindert gewesen sei und dies der Klägerin auch angezeigt hätte, führt das KG aus, dass es an einer konkreten Darlegung der Zusammenhänge zwischen der durch die Coronapandemie bedingt verzögerten Behördenarbeit und der Fristüberschreitung fehle. Die Beklagte hätte dies im Rahmen einer bauablaufbezogenen Darstellung belegen müssen, welche sie nicht angefertigt und vorgelegt hat. Vielmehr sei ohnehin schon nicht nachvollziehbar gewesen, welche behördlichen Entscheidungen die Fertigstellung des Bauwerks aufgehalten haben sollen, zumal bei der ersten Behinderungsanzeige fünf Monate vor dem ursprünglich vereinbarten Fertigstellungstermin bereits 19 Monate vergangen waren, in denen die Beklagte das Bauvorhaben hätte vorantreiben können. Auch die pauschale Behauptung, die Zusammenarbeit mit anderen Dienstleistern sei schwierig gewesen, reiche für eine Entlastung nicht.

Das KG entschied damit schon zum zweiten Mal (KG, Urteil v. 24.05.2022 – 21 U 156/21, Rn. 29) im Rahmen pandemiebedingter Bauzeitverschiebungen, dass es einer bauablaufbezogenen Darstellung auch für die Enthaftung im Verzug bedarf und schließt sich damit einem Urteil des BGH aus 2015 an (BGH, Urteil v. 05.11.2015 – VII ZR 43/15, Rn. 24). § 286 Abs. 4 BGB statuiert die gesetzliche Vermutung, dass der Schuldner die Nichteinhaltung des vereinbarten Leistungstermins zumindest fahrlässig verschuldet haben muss, folglich muss der Auftragnehmer konkret darstellen, wie sich behindernde Umstände auf seinen Arbeitsablauf ausgewirkt haben, um die Verschuldensvermutung zu widerlegen. Hinreichend konkret ist in diesen Fällen nur eine bauablaufbezogene Darstellung. Nicht jeder gestörte Arbeitsablauf führe zwangsweise zu einer Verschiebung der Gesamtausführungsfrist, daher muss genau nachgewiesen werden, welche Abläufe wann nicht ausführbar waren und wie sich das auf die Gesamtausführungsfrist ausgewirkt hat. Der BGH bestätigte die Auffassung des KG in diesem Urteil ebenfalls erneut, indem er sich im Revisionsurteil dazu nicht weiter äußerte und nur auf die Rücktrittswirkung für den Vertragsstrafenanspruch einging.
 

Praxishinweis 

Mit Blick auf weitere in den letzten Jahren ergangene Rechtsprechungen (OLG Köln, Urt. v. 21.12.2023 – 7 U 68/22; KG, Urt. v. 24.05.2022 – 21 U 156/21; OLG Düsseldorf, Urt. v. 01.03.2024 – 22 U 208/23; LG Köln, Urt. v. 27.03.2026 – 18 O 17/25) wurde nun ein neuer Standard gesetzt. Damit sind die Anforderungen vor Gericht gestiegen, um eine bauablaufbezogene Darstellung kommt der Auftragnehmer bei Behinderungen nun in keinem Fall mehr herum. Insbesondere wenn sich Bauzeitnachtrag des Auftragnehmers und Schadensersatzanspruch des Auftraggebers gegenüberstehen, trifft den Auftragnehmer eine Bringschuld. Von der Qualität seiner Dokumentation der Baustelle hängt es ab, ob er die Bauzeitverzögerung auch finanziell zu tragen hat.

Für die Praxis ist die Bedeutung der ordentlichen Dokumentation der Baustelle nun also erneut gestiegen. Nicht nur eine rechtzeitige und inhaltlich ausreichende Behinderungsanzeige muss bei Bauablaufstörungen zur späteren Anspruchssicherung angefertigt werden, auch die Dokumentation aller Vorgänge während und nach der Behinderung ist nun von immenser Bedeutung.

In Fällen, in denen die Behinderung von mehreren Personen verursacht wurde, haftet jede Person nach den allgemeinen schadensrechtlichen Grundsätzen schon dann gesamtschuldnerisch, wenn sie für die Behinderung zumindest mitursächlich war. Ein Verweis des Unternehmers, dass auftraggeberseitig beauftragte Vorunternehmer ihrerseits nicht rechtzeitig geleistet haben, und seine eigene Leistung dadurch verzögert wurde, kann also nur dann relevant sein, wenn der Auftragnehmer selbst an der Bauzeitverzögerung keinen eigenen Anteil getragen hat oder die Verursachung durch einen Dritten einen eigenständigen und von sonstigen Beiträgen klar abgrenzbaren Schadensbeitrag ausgelöst hat. Dies muss aber von ihm bewiesen werden. Jeder Verursacher muss also selbst dafür Sorge tragen, im Fall eines Rechtsstreits den Umfang des eigenen Beitrags an der Behinderung und etwaigen Schäden im Rahmen einer bauablaufbezogenen Darstellung darlegen zu können.